容積率計算公式一——容積率怎么算

　　容積率，一般意義上的容積率是指規(guī)劃容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。包括實際容積率和規(guī)劃容積率兩種類型。

　　1、容積率=地上總建筑面積÷總用地面積，一般用小數(shù)表示。當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。

　　2、在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，容積率是房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。

　　3、工業(yè)上，容積率=(廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積)÷廠區(qū)占地面積

　　4、毛容積率=住宅建筑總面積/規(guī)劃用地面積

　　5、住宅面積毛容積率=住宅建筑總面積/規(guī)劃建設(shè)用地

　　6、綜合容積率=計算容積率建筑總面積/規(guī)劃建設(shè)用地

　　7、計算容積率建筑總面積=住宅建筑面積+配套公建面積

　　8、不計算容積率建筑總面積：地下建筑面積(不包括商業(yè)用途)+架空建筑面積

　　容積率計算公式二——容積率計算規(guī)則

　　(一)住宅建筑標準層層高大于等于4.5米的，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計入容積率;住宅建筑標準層層高大于等于5.0米(2.8米+2.2米)的，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層水平投影面積的2.0倍計入容積率。躍層式住宅、低層住宅等當起居室層高在戶內(nèi)通高時可按其實際面積計入容積率。

　　(二)辦公建筑(包括寫字樓)標準層層高大于等于4.8米的，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計入容積率;辦公建筑標準層層高大于等于5.8米(3.6米+2.2米)的，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層水平投影面積的2.0倍計入容積率;辦公建筑標準層層高大于等于9.4米(3.6米×2+2.2米)的，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層水平投影面積的3.0倍計入容積率。

　　(三)普通商業(yè)建筑標準層層高大于等于5.1米和建筑面積2000平方米以上的大型商業(yè)建筑(如超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的商業(yè)用房)標準層層高大于等于6.1米的，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計入容積率;普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米(3.9米+2.2米)的，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層水平投影面積的2.0倍計入容積率;普通商業(yè)建筑標準層層高大于10米(3.9米×2+2.2米)的，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層水平投影面積的3.0倍計入容積率。

　　(四)地下、半地下空間以室外地坪為基準，建筑物地下、半地下空間的頂板面高出室外地面不超過1.5米時，且不用于經(jīng)營性使用的(用于經(jīng)營性使用的停車場、庫除外)，其建筑面積不計入容積率;建筑物地下、半地下空間的頂板面高出室外地面大于1.5米的，其建筑面積計入容積率。若因地勢原因室外地坪高低不同時，按上述規(guī)定分別計算。

　　(五)架空層、設(shè)備層

　　(1)建筑底層設(shè)架空層，空間開敞，無特定功能，只作為通道、停車、布置綠化小品、居民休閑設(shè)施等公共開敞空間使用，其建筑面積可不計入容積率，但電梯井、門廳、過道等部分建筑面積應(yīng)計入容積率。

　　(2)層高高度不超過2.2米的設(shè)備層，其建筑面積可不計入容積率。

　　(六)坡屋頂、屋頂層

　　住宅建筑坡屋頂部分不作為單獨套型而是和其下面一層通過戶內(nèi)樓梯連為一體作為躍層式套型使用的，可按坡屋頂部分建筑面積的1/2計入容積率。

　　(七)工業(yè)類、倉儲類、文化體育類、教育類等類建筑暫不按本規(guī)則計算容積率，其計入容積率的建筑面積計算按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2005)的規(guī)定執(zhí)行。

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　　對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較小，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。通常來講，一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。

　　容積率高的住宅項目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得密雜，而這類的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)居住者的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、會所中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁地使用會加速這些設(shè)施的老化率，所以在購買高密度小區(qū)時應(yīng)該對此保留一定的要求。

　　住宅容積率一般在土地拍賣時已確定，只有什么產(chǎn)品適合什么容積率的問題了。從理論上講，對同一小區(qū)而言，容積率較小，則房價較高;容積率較大，則房價較低。對于一個樓盤的容積率大好還是小好，業(yè)界普遍認為，容積率越高的小區(qū)，居住舒適度越低。

　　容積率決定地價成本在房屋中占的比例，直接涉及到居住的舒適度。良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。

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　　從建筑專業(yè)講，沒有毛容積率一說。所謂的毛容積率，凈容積率，應(yīng)該是一些房產(chǎn)界的從業(yè)人士造出來的概念。規(guī)劃建設(shè)用地是指政府部門批準開發(fā)商可用于建設(shè)的用地。開發(fā)商購買用地后，政府會提供土地出讓書，帶轉(zhuǎn)角章及用地座標點的紅線圖。紅線范圍內(nèi)就是規(guī)劃建設(shè)用地。規(guī)劃建設(shè)用地一般可能會含市政道路，市政綠化甚至河道等等。