房屋產(chǎn)權(quán)證具體包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，但有些地方也可能是由房屋管理部門(mén)和土地管理部門(mén)統(tǒng)一開(kāi)據(jù)的《房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。買(mǎi)房人即使交了房款，辦了入住手續(xù)，但從法律意義講，房子還是不屬于買(mǎi)房者所有。
居民個(gè)人申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記，一般需要經(jīng)過(guò)四個(gè)程序。
1、申報(bào)。房屋所有人(包括共有人)應(yīng)在法律規(guī)定的期限內(nèi)向房屋所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記。所有人申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)并按規(guī)定提交申請(qǐng)人的身份證件、原房屋所有權(quán)證、房屋買(mǎi)賣(mài)合同等有關(guān)證件。
2、調(diào)查。房屋管理登記機(jī)關(guān)在接到申請(qǐng)后會(huì)對(duì)房屋的權(quán)屬、性質(zhì)、房屋坐落、四至、面積等進(jìn)行具體調(diào)查。
3、審核、公告。房產(chǎn)管理登記機(jī)關(guān)依據(jù)房屋權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果，對(duì)房屋的權(quán)屬、面積，用途等進(jìn)行全面審核，并將審核的結(jié)果予以公告。公告的內(nèi)容包括：房屋的所有者、各項(xiàng)權(quán)利擁有者的姓名、地址;準(zhǔn)予登記的房屋的權(quán)屬、性質(zhì)、面積、坐落、四至;當(dāng)事人提出異議的期限、方式和受理機(jī)關(guān);其他事項(xiàng)。
4、注冊(cè)登記、頒發(fā)房產(chǎn)所有權(quán)證。公告期滿(mǎn)，如果沒(méi)有人對(duì)房產(chǎn)申請(qǐng)登記提出異議，房管機(jī)關(guān)就會(huì)進(jìn)行注冊(cè)登記并發(fā)給房屋所有權(quán)證，對(duì)共有房屋除發(fā)給共同推舉的執(zhí)證人一份房屋所有權(quán)證外，對(duì)其他共有人會(huì)同時(shí)頒發(fā)房產(chǎn)共有權(quán)保持證。
首先，必須明確的一點(diǎn)是，購(gòu)買(mǎi)二手房必須辦理房產(chǎn)登記。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條關(guān)于“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)必須依照法律規(guī)定到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，方才合法有效。而老王購(gòu)買(mǎi)房屋后，還未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，因此他還不是該房屋真正的主人。
其次，老王應(yīng)當(dāng)?shù)狡渌诘目h級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第8條第3款規(guī)定：“直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作?！睋?jù)此，老王應(yīng)當(dāng)向其所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。
最后，老王在辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)的材料。根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條關(guān)于辦理過(guò)戶(hù)程序的規(guī)定可知，老王需持和原房主簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、原房主的房產(chǎn)證、老王和原房主的合法證明(身份證、戶(hù)口本)等有關(guān)文件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，老王繳納了有關(guān)稅費(fèi)后，房地產(chǎn)管理部門(mén)就為其辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，并核發(fā)房產(chǎn)證，這時(shí)老王才是房屋的真正主人。
癥結(jié)所在
本問(wèn)題的癥結(jié)在于咨詢(xún)者不知道買(mǎi)賣(mài)二手房應(yīng)如何辦理房產(chǎn)登記。
居民在辦理商品房產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一般按照下列程序進(jìn)行：
(1)預(yù)告登記：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)家建設(shè)部《房屋登記辦法》和《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》，商品房預(yù)購(gòu)人為保障自己的權(quán)利，可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人(即購(gòu)房小業(yè)主)同意，預(yù)售人(即開(kāi)發(fā)商)處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。進(jìn)行預(yù)告登記的目的在于有效防止開(kāi)發(fā)商“一房多賣(mài)”或“售后再押”，切實(shí)保護(hù)廣大購(gòu)房小業(yè)主的合法權(quán)益?！冻擎?zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定或者雙方約定的期限內(nèi)配合辦理的，購(gòu)房小業(yè)主可以單方持房屋買(mǎi)賣(mài)合同、繳款憑證、身份證明等資料向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理，并領(lǐng)取《預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明書(shū)》。
辦理時(shí)間：為方便群眾辦事，市房地產(chǎn)交易登記中心實(shí)行預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記與預(yù)售商品房合同備案合并辦理，在核準(zhǔn)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記時(shí)，一并確認(rèn)預(yù)售商品房合同備案，辦理時(shí)限為9個(gè)工作日。為提高效率，市房地產(chǎn)交易登記中心可依申請(qǐng)人需要對(duì)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記合并受理。合并受理后，按揭付款的預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，不但一次申請(qǐng)可以辦妥，而且辦理時(shí)限由17個(gè)工作日縮短為9個(gè)工作日。
辦理費(fèi)用：房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按件收取房屋登記費(fèi)(住宅登記費(fèi)：個(gè)人為50元/件，單位為80元/件;非住宅為550元/件)。
(2) 權(quán)屬登記：購(gòu)買(mǎi)新建商品房屋，開(kāi)發(fā)商已按規(guī)定確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起30日內(nèi)，憑房屋買(mǎi)賣(mài)合同等資料申請(qǐng)辦理確認(rèn)權(quán)屬登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證;委托開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)辦理登記的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起30日內(nèi)申請(qǐng)辦理。
需繳交資料：房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)書(shū)(已設(shè)定抵押的)、房屋面積測(cè)繪成果報(bào)告書(shū)、用地來(lái)源文件、房屋報(bào)建文件、預(yù)售許可證(屬商品房項(xiàng)目的)(提交復(fù)印件)、樓盤(pán)單元明細(xì)表、身份證明、公安部門(mén)門(mén)牌證明、拆遷前原房屋的房地產(chǎn)證(合作開(kāi)發(fā)或自己開(kāi)發(fā)自有房地產(chǎn)的)、移交房屋證明(土地出讓合同條款里規(guī)定要移交有關(guān)房屋及直管房拆遷的)、在建工程抵押登記證明書(shū)(已設(shè)定在建工程抵押的)、銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)確定抵押情況的報(bào)告(實(shí)測(cè)面積、門(mén)牌與抵押登記證明書(shū)記載的面積不相符的)。
辦理時(shí)間：自收件窗口立案受理,領(lǐng)取《房地產(chǎn)交易登記受理回執(zhí)》之日計(jì)算30個(gè)工作日。
(3)領(lǐng)證
房地產(chǎn)抵押登記程序如何辦理?
房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
辦理登記時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)提交下列文件：
(l)主合同及抵押合同;
(2)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;
(3)抵押登記申請(qǐng)書(shū);
(4)《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;
(5)以預(yù)售的商品房作抵押的，須提交生效的商品房預(yù)售合同;
(6)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;
(7)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的材料;如有效的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;
(8)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)抵押申請(qǐng)進(jìn)行審核，權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)在登記受理之日起15日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書(shū)面答復(fù)，并予以登記發(fā)證：
(l)以依法取得房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載，交由抵押人收?qǐng)?zhí)，同時(shí)向抵押人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》;
(2)以預(yù)售商品房或在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
房地產(chǎn)抵押登記自抵押登記之日起生效。如未辦理抵押登記，可能給你造成損失。
(1)權(quán)屬來(lái)源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等);
(2)根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的;
(3)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;
(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(6)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的;
(7)除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)利依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使用權(quán)。
一、房地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓?
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式有：
1、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式，轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)權(quán)并支付相應(yīng)價(jià)款。必哪些房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓呢?
須注意，城市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的地產(chǎn)只能轉(zhuǎn)移使用權(quán)，所有權(quán)仍屬?lài)?guó)家。
2、房地產(chǎn)贈(zèng)與，即贈(zèng)與人將房地產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人的行為。需要注意：城市公有房屋的所有權(quán)屬于國(guó)家，使用單位或者個(gè)人不得進(jìn)行贈(zèng)與，土地使用權(quán)的贈(zèng)與也不涉及土地所有權(quán)問(wèn)題。
3、其他合法方式。主要有：(1)以房地產(chǎn)價(jià)格入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;(3)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;(4)以房地產(chǎn)抵債的;(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
上述3中的(1)、(2)、(3)、(4)情形，近幾年表現(xiàn)的比較多，是隨房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生，另，互換房也是常見(jiàn)的一種轉(zhuǎn)讓形式。
(三)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為，但其行為并非任意的，不受約束的，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)及規(guī)章對(duì)此采取了區(qū)分情況、區(qū)分對(duì)待的方法，從兩個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出界定，一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件，一是允許條件。
二、哪些房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓呢?
禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形包括：
1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
2、依法收回土地使用權(quán)的;
3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;
4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;
6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，是一種靈活性安排，既包括現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，也包括將來(lái)法律、行政法規(guī)就新的情況作出的決定，必須指出的是，這里所述禁止轉(zhuǎn)讓情形不包括一般部門(mén)規(guī)章、地方立法和地方規(guī)章規(guī)定的情形。
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